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Vivienda vacacional. El nuevo marco legal y tributario.

¿Estás pensando en crear una vivienda vacacional? La tendencia creciente actual a convertir viviendas en este tipo de alojamiento extrahotelero es un negocio que está a la orden del día. Es por ello que se hace imprescindible conocer el marco legal y tributario en el que se engloba para cumplir con la normativa. Aquí te explicamos todo lo que debes saber para montar este negocio.

Marco legal

Las viviendas vacacionales son consideradas Alojamiento Turístico por dedicarse a prestar servicios de alojamiento de acuerdo con la definición establecida en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del turismo en Canarias.

  • El Reglamento de la Actividad Turística de alojamiento, aprobado por el Decreto 142/2010, en su artículo 3.2 nos remite a la normativa específica de viviendas vacacionales: Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

 

De la citada normativa podemos destacar los siguientes aspectos:

Definición

Viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.

Prohibiciones y obligaciones

  • Se prohíbe alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
  • En viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal solo se podrá comercializar como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de Propietarios. Además, por acuerdo de una mayoría de 3/5, la comunidad podrá limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico así como establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de estas viviendas.
  • Siempre que no conste prohibición expresa por parte de las normas de comunidad de propietarios, exhibirán en la entrada, en lugar visible, una placa-distintivo según el formato y características establecidas en el anexo 1 del Reglamento, donde conste el número de inscripción en el Registro General Turístico de la CCAA de Canarias, que se le hubiese asignado.
  • Es obligatorio incluir en toda publicidad del alojamiento el número de registro asignado.
  • Se deberá exponer en la vivienda un cartel informativo con un número de teléfono de atención, en horario mínimo de 8.00 a 20.00 h, y teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios al menos en castellano e inglés.
  • Remitir a la Dirección General de Policía, información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella, de acuerdo con las normas legales de registro documental e información.
  • Cumplir el resto de requisitos más específicos recogidos en el Reglamento.

 

  • Como toda vivienda, deberá cumplir lo establecido en el Plan General de Ordenación de su término municipal, en concreto, en lo que respecta a Las Palmas de Gran Canaria, acudimos al Plan General de Ordenación – Normas urbanísticas de Ordenación Pormenorizadas – Título II “Normas relativas al uso en Suelo Urbano y Urbanizable” – Art 2.6.8 Condiciones Particulares de la clase Terciario.

Destacamos de esta normativa los siguientes aspectos:

  1. Los locales destinados al uso Alojamiento Turístico en edificios con uso Residencial se situarán por debajo de la planta de viviendas con independencia de éstas y el acceso a dichos locales se hará sin utilizar para ello escaleras, ascensores o portales de acceso a las viviendas.
  2. Cuando las previsiones de afluencia de vehículos automóviles generados por el uso, pudiera dar origen a concentraciones de éstos, el Ayuntamiento podrá exigir la disposición de espacios de carga, descarga y espera de vehículos en la parcela del edificio, y fuera por tanto, del espacio público, pudiendo llegarse a denegarse la autorización de la actividad en caso de que no sea posible resolver el problema en las condiciones señaladas.
  3. Los locales destinados al uso Alojamiento Turístico en que se dispongan puestos de trabajo se ajustarán a la normativa sectorial aplicable, y en cualquier caso, al Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, o norma que lo sustituya sobre “disposiciones mínimas en materia de seguridad y salud en los lugares de trabajo” y el R.D. 1627/1997, de 24 de octubre.
  4. Se dotará de una plaza de aparcamiento por cada ciento cincuenta (150) metros cuadrados de superficie edificada.

 

Marco tributario

Como toda ganancia patrimonial obtenida por alquiler, las obtenidas por esta modalidad de alquiler turístico son objeto de tributación. Es por esto que es importante conocer el marco fiscal en el que se engloba la actividad.

En primer lugar hay que diferenciar entre dos tipos de alquiler turístico en función de si presta o no servicios complementarios propios de la industria hotelera como pueden ser el de limpieza, lavandería, restauración, etc. No se considerarán servicios complementarios el servicio de limpieza y de cambio de ropa en el apartamento a la entrada y salida de cada arrendatario ni el de limpieza de las zonas comunes o asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones.

 

Impuesto sobre actividades económicas (IAE)

Se tributará por este impuesto cuando el alquiler de vivienda vacacional se haga como una actividad profesional, entendiéndose aquella la que suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios, según lo dispuesto en el artículo 79 TRLRHL.

En lo relativo al epígrafe en el que habrá que darse de alta, este va a depender de la modalidad en la que se efectúe el alquiler:

  • Alquiler turístico con servicios complementarios à Agrupación 685 “Alojamientos turísticos extra hoteleros”.
  • Alquiler turístico sin servicios complementarios à Agrupación 861.1 “Alquiler de viviendas”. En el caso de sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601.01 euros, tributarán por cuota cero.
  • Alquiler turístico a través de una entidad mercantil o persona física que asume los riesgos de la explotación à Agrupación 861.2 “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP”

Por otro lado, será aplicable el régimen de exenciones previsto en el artículo 82.1 c TRLRHL cuando el importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 euros.

 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas vacacionales se imputarán en este impuesto como:

  • Rendimiento de capital inmobiliario cuando se limiten a la puesta en disposición del inmueble sin servicios complementarios
  • Rendimiento de actividades económicas cuando se presten servicios complementarios o se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa.

Además será necesario añadir la imputación de renta inmobiliaria en el porcentaje que le corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble en función del número de días que no haya estado ocupado.

Si la titularidad del inmueble que se alquila está compartida, se deberá dividir los ingresos (tanto el de rendimientos de capital inmobiliario/actividades económicas como el de renta inmobiliaria) en función de la parte proporcional correspondiente a cada titular.

Estarán obligados a declarar estos rendimientos el titular del inmueble o el titular del derecho de cesión.

No resultará aplicable la reducción del 60% que está prevista para viviendas que cubren necesidades permanentes, puesto que en esta modalidad se cubren necesidades temporales.

A efectos de calcular el rendimiento neto, de los ingresos íntegros obtenidos se podrán deducir íntegramente los gastos relacionados con pagos a agencias inmobiliarias o en concepto de comisión de páginas web donde se promocionan estas viviendas. Por el contrario, se deducirán proporcionalmente a los días efectivos de uso u ocupación de la vivienda, los gastos de suministros (luz, agua, etc), tasas de basura, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), seguro del hogar, etc.

 

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Se considera renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o derechos relativos a los mismos. En el caso de arrendamientos, al igual que en el IRPF podemos diferenciar entre

  • Rendimiento de capital inmobiliario cuando se limiten a la puesta en disposición del inmueble sin servicios complementarios. (Modelo 210)

En esta modalidad, solo se podrán deducir los gastos si el sujeto pasivo es nacional de un país perteneciente a la Unión Europea, Islandia o Noruega.

El devengo ser producirá con la exigibilidad del arrendador o con la fecha de cobro si esta fuera anterior.

El tipo de gravamen aplicables es del 19% para nacionales de la UE, Islandia y Noruega y de un 24% para nacionales del resto del mundo.

En cuanto a la Agrupación de rentas, esta será posible por el tipo 01 cuando sean rentas obtenidas por el mismo contribuyente, pagador, tipo de gravamen e inmueble; y por el tipo 035 cuando sean obtenidas por varios pagadores por rendimientos no sujetos a retención. La agrupación deberá hacerse trimestral cuando el resultado sea a ingresar o anual cuando la cuota sea cero o a devolver.

  • Rendimiento de actividades económicas cuando se presten servicios complementarios o se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa. (Modelo 200)

Se utilizará esta modalidad de rendimiento de actividades económicas por medio de establecimiento permanente (EP) cuando a consecuencia de la misma exista una persona empleada con contrato laboral a jornada completa en España o el alquiler de la vivienda vacacional se realice con prestación de servicios propios.

El tipo de gravamen será del 25% y tendrá derecho a las mismas deducciones y bonificaciones que los contribuyentes por el Impuesto sobre Sociedades.

 

Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)

A estos efectos es considerado empresario quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos. En concreto, la Agencia Tributaria Canaria, informa que la actividad de explotación de una vivienda vacacional se trata de una actividad sujeta y no exenta al IGIC.

Es por esto que las personas que realicen esta actividad deberán:

  • Darse de alta censal en el impuesto bajo el epígrafe 5 y en el caso de prestar servicios complementarios se dará de alta en el epígrafe 1685 “alojamientos turísticos extrahoteleros”.
  • Emitir factura por cada estancia.
  • Repercutir o aplicar el IGIC del 6,5% al precio del alojamiento y reflejarlo en la factura.
  • Cumplir las obligaciones propias de los sujetos pasivos del IGIC, como las autoliquidaciones trimestrales del IGIC (modelo 420).

A pesar de todo esto, estas operaciones estarán exentas del IGIC cuando el sujeto pasivo se acoja al Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional. Estarán incluidos en el régimen especial del pequeño empresario o profesional, salvo renuncia, los sujetos pasivos del IGIG personas físicas cuyo volumen total de operaciones realizadas durante el año natural anterior, en el conjunto de sus actividades empresariales o profesionales, incluyendo las exentas o no sujetas por aplicación de las reglas de localización del hecho imponible, no hubiera excedido de 30.000€.

 

NOVEDAD. Declaración informativa trimestral.

Se ha aprobado recientemente el modelo 179 “Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos” que habrá de presentarse trimestralmente por las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos.

 

RIC. Materialización en vivienda vacacional.

La nueva Ley 8/2018, de 5 de noviembre, por la que se modifica la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF) prohíbe la materialización de la reserva para inversiones en canarias (RIC) en la adquisición, rehabilitación y/o reforma de inmuebles destinados a viviendas con fines turísticos.

 

Si necesitas más información al respecto o estás interesad@ en emprender en este negocio, puedes ponerte en contacto con nuestro Departamento Fiscal.