Las relaciones contractuales se basan en el equilibro económico entre las partes, por ello, en cuanto ese equilibro se rompe por causas completamente ajenas, imprevisibles y extraordinarias y la relación contractual pierde su esencia, las partes, con base en la cláusula contractual “rebus sic stantibus”, están legitimadas para modificar las condiciones del contrato.
Concretamente, dicha cláusula habilita a la parte que se ha visto afectada por el desequilibro económico sobrevenido para solicitar la modificación contractual, la suspensión o incluso la resolución del contrato si las partes no son capaces de llegar a un acuerdo[1].
Los requisitos principales para que ésta sea de aplicación son los siguientes:
- Alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones en relación con las existentes al tiempo de la perfección del contrato.
- Desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que suponga el derrumbe del contrato por aniquilación del equilibrio de prestaciones.
- Que se carezca de otro remedio para la resolución del problema aplicación subsidiaria.
La realidad económica actual resultante de la expansión del virus COVID-19 es una circunstancia que ha producido una alteración completamente extraordinaria, imprevisible e inimputable a ninguna de las partes, lo que permitiría la aplicación de dicha cláusula por la parte que haya sufrido una desproporción exorbitante en su relación contractual.
A mayor abundamiento, la entrada en vigor del RDL 15/2020 confirma la posibilidad de aplicar dicha cláusula, ya que, en el preámbulo del mismo, el ejecutivo expone claramente que uno de los objetivos es regular la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en lo que al alquiler de los locales comerciales se refiere, aunque dicha regulación es dispositiva, lo que permite que las partes puedan llegar a acuerdos diferentes a los recogidos en el referido Real Decreto.
Por lo tanto, y como conclusión, la cláusula “rebus sic stantibus” debe ser aplicada en los tiempos que corren, eso sí, siempre con suma cautela, analizando caso por caso de forma concreta y acudiendo previamente a los contratos que queramos modificar, ya que muchos contratos recogen las medidas a aplicar en circunstancias de causas de fuerza mayor.
Por otro lado, haciendo una mención concreta a los alquileres de locales comerciales, aquellas personas que hayan tenido sus locales cerrados como resultado del estado de alarma y no hayan podido disfrutar de los mismos al no ser comercios de carácter esencial que podían permanecer abiertos, podrían basarse concretamente en el artículo 1554.3.a) del código civil para no estar obligados a abonar los meses que han tenido sus locales cerrados como resultado del RD 63/2020, de 14 de marzo.
Artículo 1554.3.a) del código civil:
“El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.”
De este modo, ya que el arrendatario no ha disfrutado del goce pacífico del local desde la declaración del estado de alarma, el mismo se encontraría facultado para no abonar las mensualidades correspondientes a los meses que el local se mantuvo cerrado por causas ajenas[2] a él.
Aunque será necesario acudir a un procedimiento declarativo para que sea reconocido mediante sentencia el derecho a no abonar las mensualidades en las que no hayamos podido disfrutar del local comercial. De lo contrario, no podremos alegar en un juicio de desahucio que no hemos pagado dichas mensualidades porque no estábamos obligados a ello, ya que, para poder oponernos a una demanda desahucio, necesitamos una sentencia declarativa previa que reconozca que no estábamos obligados a satisfacer dichas mensualidades.
[1] https://elderecho.com/la-crisis-del-coronavirus-la-aplicacion-las-clausulas-rebus-sic-stantibus-los-contratos
[2] https://www.expansion.com/juridico/actualidad-tendencias/2020/03/30/5e7e4cd0e5fdea323a8b4597.html