Guía práctica sobre la nueva regulación de las viviendas vacacionales en Canarias. Para nuevas licencias.

El viernes 12 de diciembre de 2025 se publica en el Boletín Oficial de Canarias la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que introduce un cambio profundo en la normativa aplicable a las viviendas vacacionales en Canarias.

A continuación, respondemos de forma clara y ordenada a las principales preguntas que plantea esta nueva ley.

1. ¿Cuál es la idea principal de la nueva Ley 6/2025?

La ley parte de una premisa clara: priorizar el uso residencial frente al uso turístico.

Para ello, se traslada a los ayuntamientos la obligación de:

• Redactar nuevos instrumentos de planeamiento urbanístico.
• Reservar, con carácter general, al menos el 90 % de la edificabilidad residencial para uso residencial.
• Limitar de forma expresa dónde y cómo puede desarrollarse el uso turístico en viviendas.

2. ¿En qué lugares NO se podrá destinar una vivienda al uso turístico?

Los instrumentos de planeamiento no podrán permitir viviendas con fines turísticos, entre otros supuestos, en:

• Asentamientos agrícolas
• Espacios naturales protegidos
• Viviendas que estén o hayan estado en los últimos 10 años sometidas a:
  • Vivienda de Protección Oficial (VPO)
  • Viviendas de precio tasado
  • Cualquier régimen de protección pública
• Infraviviendas

3. ¿Qué antigüedad mínima debe tener la vivienda para destinarla a uso turístico?

Con carácter general, la vivienda deberá tener:

10 años de antigüedad, o

5 años en El Hierro, La Gomera, La Palma o municipios declarados de reto demográfico.

Excepción:
Los ayuntamientos podrán autorizar antigüedades inferiores siempre que la zona no esté declarada como zona de mercado residencial tensionado.

4. ¿Qué ocurre si una zona es declarada mercado residencial tensionado?

Se suspende automáticamente la habilitación urbanística y turística para nuevas viviendas de uso turístico.

5. ¿Es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios?

Sí. 

No se podrá autorizar la actividad turística si:

• La comunidad de propietarios no ha aprobado expresamente el ejercicio de actividades distintas a la residencia habitual.
• El título constitutivo, estatutos o acuerdos prohíben o limitan este uso.

6. ¿Qué ocurre con edificaciones concebidas como establecimientos turísticos?

No podrán acogerse a esta ley:

Las edificaciones cuya licencia urbanística o título habilitante configuró el inmueble como establecimiento turístico.

En estos casos:

• Se considerarán unidades alojativas
• Se regirán por la normativa turística específica
• No serán viviendas a efectos de esta ley

7. ¿Qué reglas se aplican si el planeamiento urbanístico no dice nada expresamente?

En ausencia de regulación específica, se aplicarán, entre otras, las siguientes reglas mínimas:

a) Permitido el uso turístico en vivienda unifamiliar aislada
b) Capacidad máxima de viviendas:

• 10 % de los habitantes de cada núcleo de población
• 20 % en islas menores y municipios de reto demográfico

c) No se admitirán concentraciones superiores al:

• 10 % por sección electoral
• 20 % en islas menores y municipios de reto demográfico

d) En asentamientos rurales:

• Máximo 1 vivienda turística
• Máximo 6 plazas

Por hectárea en zonas con menos de 10 viviendas por hectárea.
e) Prohibido en asentamientos agrícolas

8. ¿Qué normativa debe cumplirse además de esta ley?

El uso turístico en viviendas exige cumplir, entre otras, con:

• Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias
• Normativa urbanística y territorial
• Normativa de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad
• Normativa de actividades clasificadas:
• Ley 7/2011 de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos 
• Decreto 52/2012 de 7 de junio, por el que se establece la relación de actividades clasificadas y se determinan aquellas a las que resulta de aplicación el régimen de autorización administrativa previa 
• Decreto 86/2013 y lo dispuesto en su Anexo III

9. ¿Cómo se habilita una vivienda nueva sin licencia turística previa?

Debe presentarse una declaración responsable ante el Cabildo.

La presentación de una nueva declaración responsable extingue automáticamente cualquier declaración responsable anterior sobre la misma vivienda, si la firma la misma persona (salvo renovación).

10. ¿Quién está obligado a relacionarse electrónicamente con la Administración?

La persona propietaria o titular del inmueble y la persona o entidad explotadora, si es distinta.

11. ¿Qué debe contener la declaración responsable?

Debe incluir, como mínimo:

• Identificación de la vivienda (referencia catastral, finca registral si existe)
• Capacidad máxima de alojamiento
• Identificación de la persona o entidad explotadora
• Identificación de la persona propietaria (si es distinta)
• Manifestación de que:
  • No está sometida a protección pública
  • Es compatible urbanísticamente
  • No está prohibida por la comunidad de propietarios
• Fecha prevista de inicio de la actividad

12. ¿Qué documentación debe acompañar a la declaración responsable?

Como mínimo:

a) Memoria técnica de la actividad

• Suscrita por personal competente
• Con planos (plantas, alzado y secciones)
• Geolocalización SITCAN
• Fotografías de fachada e interior
• Acreditación del cumplimiento normativo completo

b) Certificación de la comunidad de propietarios

c) Cédula urbanística que habilite expresamente el uso turístico

13. ¿Qué ocurre si aún no existe cédula urbanística?

Durante los 5 años siguientes a la entrada en vigor de la ley, se aplicará la disposición transitoria séptima de la ley (DT 7º),mientras los ayuntamientos aprueban el planeamiento.

14. ¿Qué requisitos mínimos de superficie y baños se exigen en la DT 7º?

• 35 m² útiles mínimos
• 2 baños si hay más de 4 plazas
• 3 baños si hay más de 8 plazas

15. ¿Cuándo se admiten viviendas con menor superficie?

Si cumplen la normativa de habitabilidad vigente y además alguna de estas condiciones adicionales, entre otras:

• Plaza de aparcamiento privada
• Piscina
• Equipamiento deportivo
• Equipamiento de salud o bienestar
• Superficie exterior privada mínima por plaza
• Punto de recarga eléctrica
• Certificaciones de calidad o medioambientales
• Plan de transición energética
• Calificación energética A o B
• Sistemas de control de ruido y ocupación
• Que el explotador sea trabajador autónomo vinculado directamente a la actividad

16. ¿Qué requisitos energéticos y técnicos son obligatorios en todo caso (DT 7º)?

Entre otros:

• Aparatos de refrigeración con eficiencia mínima A
• Calificación energética mínima:
  • F (anteriores a 31/12/2007)
  • D (posteriores)
• Producción de ACS con energías renovables:
  • 70 % (anteriores a 2007)
  • 90 % (posteriores)
• Acceso rodado directo a la vivienda
• Cumplimiento de normativa de accesibilidad

17. ¿Qué implica la inscripción en el Registro General Turístico realizado con esta Declaración Responsable?

Implica cambio de uso urbanístico del inmueble de residencial a turístico.

Esto, a su vez, se verá reflejado en las tasasmunicipales y condiciones de compañías suministradoras, ya que dejarán de tener tarifas residenciales y pasarán a turísticas.

18. ¿Cuánto dura la habilitación turística?

5 años con carácter general

10 años en islas menores y municipios de reto demográfico

Se puede solicitar renovación por el mismo periodo (5 o 10 años),en el mes anterior al vencimiento aportando certificado municipal favorable siempre que la zona siga siendo apta y no esté tensionada.

19. ¿Qué controles se van a realizar sobre viviendas ya existentes?

La ley obliga a:

• Ayuntamientos y cabildos a aprobar un plan de comprobación y control
• Afectará a todas las declaraciones responsables anteriores
• Se aplicará en los próximos 4–5 años.

Próximo artículo

En un próximo post, analizaremos qué opciones existen para las viviendas vacacionales que ya estaban en funcionamiento antes de la entrada en vigor de esta ley.