Viviendas vacacionales en funcionamiento: opciones y regímenes transitorios tras la Ley 6/2025.

El viernes 12 de diciembre de 2025 se publica en el Bolentín Oficial de Canarias la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que introduce un nuevo marco normativo para las viviendas vacacionales.

En este artículo analizamos qué opciones tienen los propietarios y/o explotadores que ya venían ejerciendo la actividad de vivienda vacacional, ya que la ley establece distintas disposiciones transitorias en función de cada situación.

1. ¿A quién va dirigido este artículo?

Este análisis está dirigido a:

• Personas propietarias de viviendas vacacionales ya en explotación.
• Personas explotadoras que gestionan viviendas vacacionales mediante contrato o título otorgado por la propiedad.

No se analizan aquí las nuevas licencias, que ya fueron tratadas en el artículo anterior.

2. ¿Qué opción principal tienen quienes ya venían explotando la vivienda vacacional?

La ley crea una figura clave: Declaración Responsable de Uso Turístico Consolidado de la Vivienda.

Esta opción está pensada para quienes ya estaban ejerciendo legalmente la actividad antes de la entrada en vigor de la ley.

3. ¿Quién puede optar al uso turístico consolidado?

Pueden optar:

• Las personas propietarias que además sean titulares de la declaración responsable
• Siempre que la actividad se haya venido ejerciendo de forma efectiva e ininterrumpida, por plazo superior a un año.

4. ¿Cuál es el plazo para solicitar la declaración de uso turístico consolidado?

Plazo máximo: 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 6/2025.

Durante ese periodo:

• La declaración responsable original sigue vigente
• El nuevo planeamiento urbanístico no impide esta consolidación

5. ¿Tiene límite temporal el uso turístico consolidado?

No.
No está sujeto a la limitación general de 5 años renovables (o 10 años en islas menores).

Es decir:

• El uso turístico consolidado no caduca por plazo
• Se mantiene mientras se cumplan sus condiciones

6. ¿Cuándo se podrá presentar esta declaración responsable consolidada?

Cuando los ayuntamientos actualicen el modelo específico de declaración responsable para su presentación por medios electrónicos.

Los ayuntamientos disponen de 3 meses desde la entrada en vigor de la ley para hacerlo.

7. ¿Qué implica declarar el uso turístico consolidado?

Durante su vigencia:

• La vivienda no podrá destinarse a uso residencial
• No podrá usarse como vivienda habitual ni secundaria
• No podrá destinarse a ningún uso distinto del turístico

Incumplir esta exclusividad supone:

• Renuncia expresa al uso consolidado
• Extinción automática del derecho

8. ¿Qué contenido debe incluir la declaración responsable de uso consolidado?

Debe incluir, entre otros extremos:

• Identificación completa de la vivienda:
• Ausencia de limitaciones judiciales, concursales o de apoyo
• Manifestación de que:
  • No está sometida a protección pública
  • No forma parte de un establecimiento turístico
  • Se ha ejercido el uso turístico de forma efectiva e ininterrumpida
• Acreditación de la explotación: IGIC u otros medios válidos en derecho

9. ¿Qué documentación debe acompañarse?

Como mínimo:

a) Copia de la declaración responsable original y acreditación de su presentación antes de la ley
b) En propiedad horizontal: Certificación o prueba de que la comunidad no prohíbe el uso turístico
c) Documentación completa de la actividad que se declaró disponer cuando fue presentada la anterior declaración responsable (salvo que ya obre en poder del ayuntamiento)

10. ¿Qué ocurre tras presentar la documentación?

El ayuntamiento remitirá la documentación al cabildo y el cabildo emitirá un informe preceptivo, comprobando: Seguridad, Salubridad, Accesibilidad, Habitabilidad, Equipamiento y Condiciones técnicas.

11. ¿Y si el planeamiento urbanístico NO habilita expresamente el uso turístico?

En ese caso la declaración responsable de uso consolidado declara automáticamente la vivienda en situación legal de consolidación turística.

12. ¿Qué obras se permiten en viviendas con uso turístico consolidado?

Se permiten:

• Mantenimiento
• Conservación
• Reforma
• Modernización

Se excluyen:

• Demolición parcial
• Rehabilitación estructural
• Remodelaciones que alarguen la vida útil
• Incrementos de volumen o edificabilidad

13. ¿Se puede renunciar al uso turístico consolidado?

Sí.
La persona propietaria puede renunciar voluntariamente y recuperar el uso residencial y habitacional.

14. ¿Cuándo se pierde automáticamente el uso turístico consolidado?

Muy importante: la consolidación se extingue si ocurre cualquiera de estos supuestos:

• Transmisión de la propiedad
• Extinción de la personalidad del propietario
• Cese definitivo de la actividad turística
• No explotación continuada durante más de un año
• Demolición total del inmueble
• Extinción del derecho de disfrute o gestión

15. ¿Qué ocurre si el uso turístico sí está habilitado por el planeamiento?

Se deberá tramitar una nueva declaración responsable conforme al régimen general de la Ley 6/2025.

16. ¿Qué pasa con las personas explotadoras no propietarias que no pueden optar al uso consolidado?

Tendrán un régimen transitorioy podrán continuar la explotación durante 5 años. Tras ese plazo, se extingue salvo adaptación al nuevo régimen.

La explotación se extingue antes de los 5 años si finaliza el contrato o título otorgado por la propiedad.

17. ¿Puede ampliarse este régimen transitorio?

Sí, de forma excepcional:

Una única ampliación de hasta 5 años más.

Máximo total: 10 años.

Debe solicitarse dentro de los 4 primeros años.

Acreditando que el régimen transitorio no compensa la pérdida del título.

18. ¿Existe protección especial para unidades familiares vulnerables?

Sí.
Si por la extinción del contrato de la explotadora se pone fin a la actividad antes de los 5 años y los ingresos familiares (sin contar la VV) no superan 2,5 veces el IPREM

Podrán:

• Presentar declaración responsable conforme al Decreto 113/2015
• Continuar la actividad hasta 5 años desde la entrada en vigor

19. ¿Existe alguna alternativa para continuar explotando sin cumplir los nuevos requisitos?

Sí. La ley introduce incentivos de compensación por alquiler de larga duración.

20. ¿En qué consiste la compensación por alquiler de larga duración?

En un plazo de 5 años desde la entrada en vigor, se podrá solicitar una ampliación de la declaración responsable hasta 20 años a cambio de ofrecer una vivienda al alquiler de larga duración.

Ejemplo:

• Si se explotan dos VV desde hace más de 5 años:
• Una se destina a alquiler habitual
• La otra puede obtener una ampliación de hasta 20 años

21. ¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda ofrecida en compensación?

• Misma calidad y superficie (certificada por técnico)
• Mismo núcleo de población
• Si es otro núcleo del mismo municipio: 2 viviendas por 1 turística
• Acreditación de vivienda deshabitada o destinada a otro uso en los 5 años previos
• El alquiler no puede superar el 30 % de ingresos medios del municipio

22. ¿Qué documentación debe aportarse?

• Memoria técnica completa (planos, superficies, Sitcan)
• Identificación catastral y registral
• Justificación de cumplimiento normativo
• Pruebas del alquiler o vivienda deshabitada
• Renovación documental cada 5 años

También es válida:

• Una vivienda de nueva construcción cuya primera ocupación se habilite dentro del plazo de 5 años

23. ¿Existen incentivos para la renovación turística de edificios residenciales colectivos?

Sí.

En 3 años, las personas propietarias explotadoras podrán solicitar:

• Modificación del planeamiento
• Sustitución del uso residencial por uso turístico exclusivo que podrá ser Hotelero o Extrahotelero (apartamentos)

24. ¿Y para viviendas unifamiliares aisladas?

En 3 años se puede solicitar recalificación a villas turísticas, siempre que se cumplan los requisitos reglamentarios.

25. ¿Es posible cambiar de uso turístico a residencial?

Sí.

En 3 años, se podrá solicitar el cambio a residencial cuando:

• El uso turístico sea incompatible con la zona
• No sea viable técnica o económicamente
• Exista una intensa residencialización difícilmente reversible

El ayuntamiento decidirá según sus competencias.

Conclusión

La Ley 6/2025 no elimina de forma inmediata las viviendas vacacionales existentes, pero sí obliga a tomar decisiones estratégicas en función de cada caso: consolidar, compensar, reconvertir o cambiar de uso.

Cada opción tiene requisitos, plazos y consecuencias jurídicas distintas, por lo que resulta esencial analizar cada situación de forma individualizada.