Suspensión de desahucios hasta 2030: claves del nuevo Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un nuevo régimen de protección frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que supone un cambio relevante en el equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad. La norma establece distintos mecanismos de suspensión de los procedimientos de lanzamiento en función de quién sea el demandante y de las circunstancias concurrentes.
Dos regímenes distintos de suspensión
Una de las principales novedades de la norma es que establece dos sistemas diferenciados de suspensión de procedimientos, cuya aplicación depende de la condición del demandante.
- Demandantes que sean entidades con o sin personalidad jurídica dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales.
- Demandantes distintos de los anteriores.
Requisitos comunes para solicitar la suspensión
Con independencia del régimen aplicable, para que pueda acordarse la suspensión deben concurrir simultáneamente tres circunstancias:
1. Situación de vulnerabilidad
La persona demandada deberá encontrarse en una situación de vulnerabilidad debidamente acreditada. Dicha vulnerabilidad podrá justificarse mediante informe de los servicios sociales competentes o mediante la aplicación de los criterios establecidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Ausencia de alternativa habitacional
La protección únicamente opera cuando la persona afectada carece de una solución habitacional adecuada. Por tanto, si existe una alternativa real y efectiva para el alojamiento de la unidad familiar, la suspensión podría no resultar procedente.
3. Que el lanzamiento no se haya ejecutado
La medida puede solicitarse mientras el lanzamiento no haya llegado a materializarse. Esto significa que la suspensión puede acordarse incluso en procedimientos que ya cuentan con sentencia firme o con resolución ejecutiva, siempre que el desalojo efectivo todavía no se haya producido.
¿Qué ocurre si concurren los requisitos?
En el caso de demandantes del primer grupo, el tribunal debe acordar la suspensión del procedimiento mediante auto judicial hasta el 31 de diciembre de 2030 y no se reconoce compensación económica al demandante.
En el caso de demandantes del segundo grupo, entrará en juego la suspensión en aquellos casos en los que no resulte de aplicación lo dispuesto en el 22.6 de la LEC, lo que en la práctica lo reserva a los desahucios que no se fundan en impago, conforme al siguiente procedimiento:
- El tribunal requiere a la CCAA correspondiente, informe de la administración que resulte competente en materia de vivienda para conocer si existen recursos habitacionales disponibles y si éstos pueden ofrecerse a la persona afectada.
- Si la administración no responde o informa de que no dispone de recursos adecuados, el procedimiento podrá quedar suspendido hasta que exista una alternativa habitacional efectiva.
A diferencia del régimen anterior, esta suspensión debe revisarse cada doce meses.
La medida podrá levantarse cuando:
- Desaparezca la situación de vulnerabilidad.
- Se proporcione una alternativa habitacional adecuada.
- El ocupante rechace injustificadamente la alternativa ofrecida.
- Transcurran tres años desde el acuerdo de suspensión.
Derecho a compensación económica
El tribunal, además, determinará en su auto que la administración competente en materia de vivienda asumirá los gastos necesarios para la compensación que se acuerde en favor de la persona demandante, cuando sea una persona física, o también, cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social.
Esta compensación comprenderá, como máximo:
- La renta contractual dejada de percibir.
- Los costes de suministros impagados
- Las costas procesales a favor del demandante.
No serán compensables el lucro cesante hipotético, ni los daños morales.
La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida.
¿Cuándo no procede la suspensión?
- Vulnerabilidad del propietario.
El juzgado podrá denegar la medida cuando concluya que la situación económica o habitacional del demandante merece una protección superior a la del demandado. No obstante, esta excepción presenta limitaciones cuando el propietario es una persona jurídica o un gran tenedor.
- Pequeños propietarios
Tampoco procede la prevalencia de la vulnerabilidad del ocupante cuando el demandante es una persona física titular de dos viviendas o menos, reforzando así la protección de los pequeños propietarios.
¿Qué es la enervación del artículo 22.6 de LEC?
El nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil transforma la enervación, que venía siendo un acto de pago del arrendatario, en una obligación de la Administración.
¿Cuándo se aplica esta enervación?
Este artículo se aplica en los desahucios por falta de pago de rentas o cantidades debidas del artículo 250.1.1º LEC.
¿Qué requisitos se deben cumplir?
Se requiere que se acredite la vulnerabilidad económica del arrendatario (artículo 441.7 LEC) y que el demandante no sea un fondo o adquirente de carteras.
¿Cómo se tramita?
Una vez acreditada la vulnerabilidad ante el tribunal, se le comunica de inmediato a la Administración competente.
La Administración dispone de 2 meses para ofrecer una alternativa habitacional o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente todo lo reclamado.
Durante esos 2 meses quedan suspendidos el curso del procedimiento y del lanzamiento.
Si se paga o consigna en plazo, se declara enervada la acción, se termina el procedimiento judicial y el contrato sigue vigente.
Transcurrido el plazo de dos meses sin que se haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada ni se haya producido el pago íntegro o la consignación, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, y no habrá lugar para el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos.
