Nueva prórroga de los alquileres en 2026: cuándo se aplica, cómo evitarla y qué indemnización debe pagar el propietario
¿Cuándo entra en vigor la reforma?
El Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 .
La reforma se contiene en el artículo 1 del Real Decreto-ley 28/2026 , que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cambia por completo el sistema de prórrogas de los contratos de vivienda habitual.
En este artículo analizamos únicamente los contratos de vivienda habitual que se encuentren actualmente en vigor y respecto de los cuales todavía no se haya alcanzado la fecha de vencimiento ni se haya realizado preaviso de no renovación.
¿Qué ocurre cuando el contrato de vivienda llegue a su vencimiento?
Si ninguna de las partes comunica válidamente su voluntad de finalizar el contrato, éste se prorrogará automáticamente por cinco años si el arrendador es una persona física o siete años si el arrendador es una persona jurídica.
¿Es necesario firmar un nuevo contrato?
No. El contrato continúa vigente con las mismas condiciones contractuales existentes en la fecha del vencimiento.
Soy propietario. ¿Cómo puedo evitar la nueva prórroga de cinco o siete años?
La única forma de evitarla es efectuar correctamente el preaviso legal. La reforma exige que el arrendador comunique su voluntad de no renovar con una antelación mínima de seis meses respecto de la fecha de vencimiento.
Ejemplo práctico: Si el contrato finaliza el 30 de junio de 2027 el propietario deberá comunicar la no renovación antes del 31 de diciembre de 2026.
Si el preaviso no se realiza dentro de ese plazo, el contrato se prorrogará automáticamente.
¿Puede el propietario negarse a renovar libremente el contrato?
Sí. La gran novedad del Real Decreto-ley 28/2026 es que, salvo determinados supuestos excepcionales, la decisión del propietario de no renovar el contrato genera un derecho de indemnización a favor del arrendatario.
¿Cuánto deberá pagar el propietario si decide no renovar?
La indemnización será el mayor de los siguientes importes:
- Doce mensualidades.
- Una mensualidad por cada año de residencia efectiva del arrendatario en la vivienda.
Ejemplo:
- Renta mensual: 900 €
- Residencia del inquilino: 15 años
Resultado:
12 mensualidades: 10.800 €
15 mensualidades: 13.500 €
La indemnización sería de 13.500 €
¿Qué mensualidad debe utilizarse para calcular la indemnización?
La reforma establece que debe tomarse como referencia:
- el importe resultante del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler, cuando resulte aplicable;
- subsidiariamente, la renta vigente en el momento de la extinción del contrato.
¿Cuándo debe pagarse la indemnización?
La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda.
¿Existen casos en los que el propietario no tiene que pagar indemnización?
Sí. La propia norma establece varias excepciones.
- Necesidad de ocupar la vivienda.No habrá indemnización cuando el propietario persona física recupere la vivienda para destinarla a su residencia habitual, de familiares hasta segundo grado, residencia del cónyuge tras separación, divorcio o situación equivalente. Ahora bien, si posteriormente la ocupación no llega a producirse en el plazo legalmente previsto, el arrendatario podrá reclamar la indemnización.
- El inquilino no reside realmente en la vivienda.La indemnización tampoco procederá cuando el arrendatario no haya ocupado efectivamente la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce meses anteriores al vencimiento, salvo causa justificada.
- El arrendatario dispone de otra vivienda apta para residir.No existirá derecho a indemnización cuando el inquilino disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para servir de residencia.
- Las partes firman un nuevo contrato.Si propietario e inquilino acuerdan continuar la relación arrendaticia mediante un nuevo contrato, no nace el derecho indemnizatorio.
- El inquilino rechaza una oferta de renovación.Tampoco procederá la indemnización cuando el propietario ofrezca una renovación conforme a los requisitos establecidos en la ley y sea el arrendatario quien decida no aceptarla.
Los requisitos de esta oferta son:
- Duración de cinco años, o siete años en el caso de que el arrendador fuese persona jurídica.
- El importe de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta previstas, incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
Las reglas de determinación de la renta son:
- La renta pactada no podrá exceder de la última renta vigente en la vivienda durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización legal correspondiente.
- El arrendador no podrá introducir nuevos gastos, impuestos, tasas, cuotas de comunidad u otros conceptos repercutibles que no estuvieran previstos en el contrato anterior.
No obstante, la renta podrá incrementarse hasta un 10% adicional sobre la última renta actualizada cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias debidamente acreditadas:
- Que la vivienda haya sido objeto de obras de rehabilitación finalizadas en los dos años anteriores.
- Que se hayan realizado actuaciones de mejora energética que acrediten una reducción de al menos el 30% del consumo de energía primaria no renovable.
- Que se hayan ejecutado obras de mejora de la accesibilidad.
- Que el nuevo contrato se firme por una duración igual o superior a diez años, o prevea un derecho de prórroga voluntaria para el arrendatario que le garantice una permanencia potencial de diez o más años.
En consecuencia, para determinar si una oferta de renovación es válida será necesario analizar no sólo la duración propuesta, sino también si la renta respeta estos límites legales.
¿Necesita asesoramiento?
La reforma introducida por el Real Decreto-ley 28/2026 modifica profundamente el equilibrio entre propietarios e inquilinos y puede tener consecuencias económicas muy relevantes para ambas partes.
Si su contrato se aproxima al vencimiento o desea conocer si tiene derecho a la nueva prórroga o a una eventual indemnización, nuestro despacho puede estudiar su situación concreta, revisar la documentación y asesorarle sobre la mejor estrategia para proteger sus intereses.
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